Subaffitto: cos’è e come guadagnarci

A cura di Christian Marrocco

Il subaffitto è una pratica molto diffusa nel mondo immobiliare.

Dopo le restrizioni della pandemia, questa metodologia si è ampiamente diffusa, in particolar modo nel settore turistico.

Ma cos’è il subaffitto? Come funziona? Quali piattaforme posso sfruttare per l’attività di subaffitto e quanto si può guadagnare?

Scopriamolo insieme in questo articolo.

Indice dei contenuti

Subaffitto cos’è

Il subaffitto è una pratica che consiste nell’affittare un immobile dall’originario proprietario per poi affittarlo nuovamente a terzi, che possono essere turisti, individui che semplicemente cercano un immobile ad uso abitativo (per abitarci stabilmente), società e così via.

Ponendo questa logica sotto un punto di vista imprenditoriale, lucrativo, possiamo dire che l’obiettivo ultimo di colui che subaffitta è trarre un guadagno da questa pratica.

Il guadagno è dato, ovviamente, dalla differenza del prezzo al quale si riesce a subaffittare e il prezzo al quale si affitta l’immobile. Al prezzo, ovviamente, vanno sommate varie spese di mantenimento dell’immobile come utenze gas e luce, spese di ristrutturazione e riparazioni che naturalmente vengono pattuite al momento del contratto di subaffitto.

Subaffittare è legale?

Si, il subaffitto è legale.

La sublocazione è legale solo nel caso in cui nel contratto di affitto (che è stato stipulato con il proprietario dell’immobile) è inclusa una clausola che consenta all’inquilino di dare l’intero appartamento in affitto ad altre persone.

Il contratto di sublocazione è disciplinato dall’articolo 1594 del Codice Civile, nel quale si legge che il conduttore può sublocare la casa presa in affitto a condizione di avere il consenso da parte del locatore.

Subaffitto Airbnb

Come già accennato in precedenza, molti subaffittuari puntano al settore turistico.

Dopo la pandemia, le attività ricettive come alberghi, bed & breakfast e case vacanze, hanno sperimentato un periodo di crescita economica esponenziale.

In particolare, le strutture ricettive extra alberghiere, come case vacanze e bed & breakfast, hanno avuto una diffusione molto più rilevante rispetto alle strutture alberghiere. Il grafico sottostante evidenzia l’evoluzione del settore extra-alberghiero nel corso degli anni.

Al giorno d’oggi spesso si sente parlare spesso del mondo degli affitti brevi con AirBnB. Ma come funziona esattamente questa piattaforma?

AirBnB è una piattaforma che mette in contatto persone in cerca di soggiorni di breve durata con persone che dispongono di uno spazio da affittare.

A differenza di Booking, AirBnB si concentra molto di più su appartamenti, ville e quindi più generalmente case vacanze.

Quindi, AirBnB risulta essere un’ottima soluzione per chi decide di dedicarsi a questo business e in particolar modo di interfacciarsi con la nicchia turistica. Infatti, la piattaforma è conosciuta globalmente e, di conseguenza, si hanno più possibilità di affittare l’immobile.

Inoltre, la piattaforma offre commissioni molto vantaggiose al gestore dell’immobile (a differenza di booking), il quale pagherà alla piattaforma intorno al 3-5% dell’incasso derivante dall’affitto breve.

Banalmente, se un gestore pubblica un annuncio per un soggiorno di 100€, la piattaforma tratterrà, al momento in cui un cliente paga il soggiorno, dai 3€ ai 5€.

AirBnB risulta essere vantaggiosa anche dal punto di vista assicurativo: infatti, la piattaforma garantisce la cosiddetta “AirCover”.

Con questa assicurazione, l’host (il gestore dell’immobile) è coperto fino a 1.000.000 € per eventuali danni causati dagli ospiti e al tempo stesso, l’ospite gode di una copertura fino a 1.000.000 € per danni causati dalla cattiva gestione della struttura. Tra questi danni rientrano, ad esempio, infortuni o furti causati dall’inappropriatezza dei sistemi di sicurezza della struttura.

Generalmente, chi affitta su AirBnB, affitta a prezzi più bassi rispetto a Booking: questo perché, al momento della prenotazione, al cliente viene caricata una commissione aggiuntiva al prezzo del soggiorno.

Subaffittare: guadagni e rischi del mestiere

Stimare i guadagni di questa attività non è per niente facile. Infatti, diversi fattori incidono sulle possibilità di guadagno. Tra questi fattori rientrano: stato dell’immobile, posizione strategica dell’immobile, in che modo viene pubblicizzato l’annuncio dell’immobile (ad esempio le foto che vengono esposte sulla piattaforma).

Secondo alcune stime, ipotizzando una occupazione media annua del 30%, un immobile in buono stato situato in una città italiana potrebbe arrivare a far incassare fino a 1800€ mensili.

Come sempre, tuttavia, in ogni attività ci sono i rischi.

In primis, se vuoi operare nel mercato dei subaffitti puntando al settore turistico, devi sapere che nessuno ti garantisce l’occupabilità dell’immobile. In parole povere, c’è il rischio che il tuo immobile rimanga sfitto e che tu debba al tempo stesso pagare l’affitto al proprietario, incorrendo in perdite economiche.

Ci sono poi rischi connessi allo stato dell’immobile: nel momento in cui si acquisisce l’immobile, può essere che non ci si renda conto subito delle sue condizioni reali (come, ad esempio, tubature malfunzionanti) e quindi, ci si troverà a dover affrontare delle spese impreviste.

In questo mondo sono importanti le recensioni.

Se un cliente rilascia recensioni negative, queste impatteranno sicuramente sul tuo annuncio e di conseguenza meno individui saranno disposti a soggiornare nella tua struttura. Quindi, è molto importante adottare una strategia che permetta di ottimizzare al meglio la gestione dell’immobile (ad esempio coordinare bene le pulizie, creare un canale comunicativo efficiente con il cliente e così via).

Conclusioni

Come abbiamo visto questa attività può senz’altro essere redditizia, ma ci sono dei rischi connessi ad essa.

Bisogna quindi essere preparati ad affrontare qualsiasi evenienza e il modo ottimale per fare ciò può essere rappresentato, ad esempio, dalla costituzione di un business plan in cui si va ad analizzare la situazione del mercato immobiliare, si imposta un budget iniziale, si seleziona una fascia target di clienti eccetera.

Possiamo affermare che la cosa principale da fare per approcciarsi a questo mondo (e d’altronde come in tutti i settori) è innanzitutto studiare. Inoltre, ci vogliono anche costanza, dedizione e pazienza: in questo mondo non si può pretendere di avere tutto e subito.