Come investire nel Mercato Immobiliare
A cura di Pasquale Catino
Sei un amante dei reit? Stai pianificando un portafoglio in grado di generare una rendita passiva? Non possiedi grandi somme per investire nel mercato immobiliare? Vuoi evitare di comprare casa a causa della burocrazia italiana e di tutti i costi che si devono affrontare?
Ti trovi nel posto giusto.
In questo articolo andremo a parlare dei REITs (Real Estate Investment Trust) o fondi immobiliari, strumenti che permettono di investire nel mercato immobiliare e generare dei rendimenti mensili costanti.
Indice dei contenuti
Cos'è un REIT
REIT è l’acronimo di Real Estate Investment Trust, per il mercato internazionale, mentre in Italia parliamo di SIIQ ovvero Società di Investimento Immobiliare quotate.
Queste società posseggono o gestiscono proprietà immobiliari per generare reddito tramite i canoni di locazione. Le proprietà che i REITs possono possedere o gestire includono edifici per uffici, appartamenti, hotel, ospedali, centri commerciali e magazzini.
I REITs vengono scelti dagli investitori perché permettono di investire nel mercato immobiliare senza l’utilizzo di elevate somme, tempo ed energia, inoltre, pagano elevati dividendi e aiutano a diversificare il portafoglio.
Differenza fra REIT e Azioni
Tutte le società quotate in borsa devono sottostare a controlli finanziari e regole imposte dalle autorità di riferimento, ma per diventare un REIT bisognerà seguire linee guida molto più severe, soprattutto dopo la crisi finanziaria del 2008. Tuttavia, comporterà anche agevolazioni fiscali per l’azienda.
Requisiti per un REIT
Il requisito principale per un REIT è l’obbligo distribuire regolarmente una grande parte degli utili agli azionisti.
Inoltre, i REITs devono anche:
- Distribuire ogni anno agli azionisti il 90% dell’utile sotto forma di dividendi
- Detenere il 75% del patrimonio in immobili o obbligazioni del Tesoro
- Avere il 75% del reddito lordo proveniente da affitti, vendite di immobili o interessi su mutui che finanziano proprietà immobiliari
- Avere non più del 50% delle azioni detenute da cinque o meno persone fisiche
- Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza
- devono essere gestiti da un consiglio di amministrazione o da un amministratore fiduciario
Tipi di REIT
Esistono vari tipi di REITs che possono essere raggruppati in 3 categorie:
- Equity REITs, che investono in proprietà immobiliari, come uffici, appartamenti o magazzini, e ricevono un canone di locazione
- Mortage REITs, che investono mutui, guadagnando tramite gli interessi su questi
- Hybrid REITs, ovvero un misto fra Equity (Azionari) e Mortage (Ipotecari) REITs.
I REITs si differenziano anche in base al settore in cui operano, vediamo degli esempi.
- Uffici: qui troviamo i REITs che possiedono e gestiscono immobili adibiti a ufficio e ottengono un reddito affittando i tali immobili. Questi si concentrano in specifiche aree geografiche e seguono un target preciso, prima di investire bisogna quindi studiare attentamente il mercato immobiliare dove operano.
- Residenziale: I REITs residenziali sono fondi di investimento immobiliare che possiedono o gestiscono edifici residenziali, adibiti a famiglie o studenti. Questo tipo di REIT è quindi più sicuro e difficilmente influenzabile da fenomeni economici esterni.
- Sanitario: I REITs sanitari possiedono e gestiscono immobili legati al settore sanitario, come strutture per anziani, ospedali, edifici per studi medici e strutture di cura specializzate. Affittano queste proprietà ai sistemi sanitari che gestiscono le strutture.
- Retail: I REIT retail sono fondi di investimento immobiliare che possiedono proprietà, come centri commerciali, outlet e grandi magazzini. La principale fonte di reddito per i REIT retail proviene dai canoni di locazione dei locatari, che spesso sono grandi aziende di vendita al dettaglio.
- Data Center: I REITs di data center possiedono e gestiscono strutture di archiviazione dati. Affittano lo spazio alle aziende tecnologiche e ad altre imprese per ospitare server e altre apparecchiature. Questi REITs forniscono anche un’alimentazione elettrica ininterrotta, una temperatura regolata e la sicurezza fisica.
Pro e Contro di un REIT
Ora che abbiamo capito cosa sono e spiegato le varie tipologie, analizziamo i pro e i contro di investire in questo prodotto.
Vantaggi dell’investire in un REIT
- Alto Dividendo
- Diversificazione del portafoglio
- Permette di iniziare ad investire nel mercato immobiliare con basse somme
- Sono molto controllati dalle autorità finanziare di rifermento, quindi possono essere considerati molto affidabili
- Permette di generare una rendita fissa e costante
Svantaggi dell’investire in un REIT
- Tassazione sui dividendi, soprattutto quella relativa a quelli esteri, andrà ad intaccare significativamente il nostro possibile ritorno da questo investimento.
- Tassi di Interesse, aumentando i tassi aumenteranno anche i costi per ottenere finanziamenti e le rate saranno maggiori; questo porterà a diminuire il Cash Flow dell’azienda, penalizzando la società.
- In genere il capitale investito non crescerà più di tanto, distribuendo il 90% degli utili in dividendi anziché reinvestendoli nella società.
- Bisogna fare attenzione anche al management, che potrebbe fare previsioni troppo rosee solo per far salire il prezzo delle azioni, e in seguito non mantenere le promesse fatte in passato.
Cosa valutare in un REIT
Ok hai deciso di investire in un REIT per diversificare il tuo portafoglio e investire nel mercato immobiliare. Ecco a te alcuni passaggi per valutare un REIT e scegliere quello che fa al caso tuo.
Attenzione ai dividendi spropositati
Non bisogna farsi ingannare da dividendi troppo alti. Questo infatti potrebbe essere dovuto ad una cattiva gestione della società o del flusso di cassa: i REITs con dividendi elevati sono i peggiori. Solitamente è consono considerare quelli con rendimenti fra il 5% e il 10%.
Copertura Dividendo
Bisogna valutare la copertura del dividendo. La maggior parte degli investitori di REIT calcola il Payout Ratio, (indicatore che spiega la sicurezza del dividendo), utilizzando il FFO, fondi da operazioni, che sono una rappresentazione approssimativa del flusso di cassa, pertanto, la copertura dei dividendi è spesso sovrastimata.
Per ottenere una migliore valutazione della copertura dei dividendi, gli investitori dovrebbero utilizzare l’AFFO, o FFO rettificato, perché prende in considerazione i costi, stimando così in modo più accurato i valori attuali del REIT e la capacità di pagare i dividendi.
Molti REIT coprono molto bene i loro dividendi con il FFO, ma male con l’AFFO.
WALE (Weighted average lease expiry)
Il WALE misura il tempo medio di scadenza dei contratti di locazione degli immobili di un Reit.
Se il WALE di un REIT è pari a 5 significa che i contratti di locazione in corso hanno una media di 5 anni prima della scadenza del contratto.
Tuttavia, per prendere una decisione d’investimento non bisogna considerare solo il valore assoluto di questa cifra. Ad esempio, un WALE più basso per un REIT in un periodo di forte crescita economica non dovrebbe essere considerato negativo, soprattutto se i seguenti contratti possono essere stipulati ad un prezzo maggiore.
Allo stesso modo, un WALE più lungo può essere una garanzia per gli investitori in un periodo di crisi economica, in quanto gli affittuari sono vincolati ai loro contratti di locazione per un periodo più lungo.
Come investire in un REIT
Per investire in un REIT si può decidere di comprare una singola azione o scegliere un ETF (Exchange-Traded Fund), ovvero un fondo a gestione passiva che investe in REITs in base al loro settore di appartenenza.
Ecco un esempio di ETF che investe in REITs:
- iShares European Property Yield UCITS ETF
ISIN: IE00B0M63284
TER: 0,40 %
Dividendo: 4,63%
L’ETF iShares European Property Yield UCITS ETF investe in Real Estate Investment Trusts (REITs) e società immobiliari con focus Europa. I dividendi sono distribuiti agli investitori (trimestralmente).
L’indice di spesa complessiva è pari allo 0,40% annuo.
L’ETF replica la performance dell’indice sottostante acquistando tutti i componenti dello stesso (replica totale) ed è di grandi dimensioni, con un patrimonio gestito pari a 863 mln di euro. L’ETF è attivo da più di 5 anni ed ha domicilio fiscale in Irlanda.
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