Come investire nel mercato immobiliare

A cura di Lorenzo Ronchetti

Il mattone è l’investimento più sicuro? Hai mai pensato di investire nel mercato immobiliare? È possibile vivere di rendite passive nell’universo del real estate? Come funziona la tassazione e la burocrazia riguardo agli immobili nel nostro paese? A queste e ad altre domande e questioni riguardanti il mondo del mercato immobiliare cercheremo di rispondere in questo articolo che ha come obiettivo quello di fare chiarezza e spiegare oltre alla fattibilità anche l’eventuale marginalità di questa tipologia di investimento.

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Il mercato immobiliare in Italia

In passato, trenta, quaranta, cinquant’anni fa, il mercato immobiliare in Italia era molto diverso da come lo è oggi, complice il passaggio dalla lira all’euro, l’inflazione, e l’economia e la società nel loro insieme, oggi è tutto molto più articolato di come era un tempo.

La scelta dell’acquisto di un immobile

Una delle scelte primarie che ci si trova a fronteggiare una volta che si inizia ad avere un introito economico costante è diventare indipendenti e andare a vivere per conto proprio. Tra le alternative che vengono prese in considerazione l’eterno dilemma tra acquisto e affitto. L’affitto ha chiaramente dei pro così come dei contro, allo stesso modo l’acquisto, il quale è molto spesso legato e subordinato alla stipulazione di un mutuo.

Pro e contro dell’affitto

Quando si tratta di affittare casa non sempre i pareri e le visioni sono unanimi, molto spesso accade infatti che le versioni in merito siano discordanti tra loro. C’è chi sostiene che l’acquisto è sempre e comunque la migliore scelta e chi invece sostiene il contrario o, in alternativa, una via più moderata a metà tra le due. I fattori da considerare sono molti, in prima istanza il luogo in cui si ha in mente di vivere. Nel momento in cui ci si stabilizza con lavoro e affetti in un posto l’affitto potrebbe effettivamente diventare stretto e sarebbe talvolta opportuno considerare l’acquisto di una casa. È bene considerare che l’affitto porta con sé alcune dinamiche tanto positive quanto negative. Da un lato, infatti, l’affitto offre una certa flessibilità in quanto è più facile cambiare casa o paese e si è meno vincolati rispetto ad un mutuo. Inoltre, se dovessero esserci interventi di manutenzione da mettere in atto non sarebbe un problema dell’inquilino, in questo senso infatti tutto ciò che riguarda la messa a punto della casa è a carico del proprietario. I lati negativi dell’affitto sono piuttosto chiari, si paga per anni un canone mensile che porta a non avere nulla alla fine del contratto stesso.

Come capire cosa è meglio per me?

Come già anticipato non è facile capire quale sia la soluzione più adatta alle esigenze di ognuno di noi. Molto spesso dipende dal tipo di vita che si conduce, dalla propensione al rischio che si ha e da quanto sono chiari gli obiettivi futuri nella nostra vita.

La casa come investimento?

Una delle forme di investimento più comuni nel nostro paese è spesso l’acquisto della seconda casa. Gli italiani sono un popolo di grandi risparmiatori e storicamente la casa di proprietà è una cosa molto comune nel nostro paese. Non è una cosa comune in tutti i paesi ma nel nostro si, forse merito del retaggio culturale delle generazioni passate che hanno sempre fatto leva sul concetto di casa di proprietà e di mutuo. Oggi la maggior parte degli italiani possiede una casa, molti più di una. Quando però una casa diventa veramente un investimento profittevole? Affinché un immobile possa effettivamente essere impiegato come strumento concreto di rendita passiva, è assolutamente necessario che possieda alcune caratteristiche imprescindibili per rendere appetibile lo stabile.

Le caratteristiche ottimali per riuscire ad affittare un immobile

Potranno sembrare scontate, ma è assolutamente fondamentale entrare nell’ottica che per l’affitto di una casa è assolutamente necessario che possieda almeno alcune delle seguenti caratteristiche. Anzitutto la posizione, non solo la città giusta ma anche la posizione adatta all’interno della città stessa. La vicinanza a luoghi di interesse, come ad esempio locali, negozi, università o trasporti pubblici. Se si vuole affittare agli universitari, ad esempio, sarebbe ottimo riuscire ad ottenere da un immobile il più alto numero di stanze con bagno e cucina in condivisione; se il target di riferimento al quale si punta fosse invece una famiglia allora il comfort e gli ampi spazi, magari con un garage, sarebbero le caratteristiche da ricercare.

La speculazione finanziaria con gli immobili

Quando si considera l’acquisto dell’immobile come investimento è estremamente importante capire come sta performando in quel momento il mercato dell’immobile in quanto i prezzi possono variare di molto e così anche gli eventuali interessi su un ipotetico mutuo che viene stipulato. Per speculare su un immobile è bene comprendere la natura del bene in essere. La caratteristica fondamentale di un investimento immobiliare, infatti, è data dal fatto che l’oggetto in questione è un bene fisico e quindi completamente tangibile e fungibile e che rimane tale nel tempo, questo aldilà elle oscillazioni di prezzo dovute all’andamento del mercato. Come in ogni tipologia di investimento che si rispetti ovviamente, occorre capitale inizialmente ed è necessario partire avendo in mente che serviranno soldi per partire e per avere dei margini futuri. Talvolta come in ogni investimento è anche importante, se non la cosa più importante, considerare i costi annessi alle operazioni in essere.

I costi degli investimenti immobiliari

Quando si investe uno degli aspetti ai quali è bene prestare maggiore attenzione riguarda i costi dell’investimento stesso, che sono di fatto mancati guadagni. Nel caso di investimenti in mattone i costi sono molti, e non solo per via del valore degli immobili ma anche e soprattutto per il fatto che sono numerose le figure in gioco e che hanno un ruolo ben preciso e imprescindibile. Tra queste figure ricordiamo in Italia la necessità di avere un notaio che firma il rogito e garantisce così all’acquirente il passaggio di proprietà, la banca che concede il mutuo e consente di fare da tramite per lo scambio di denaro tra compratore e venditore. Molto spesso un perito per la valutazione dell’immobile e di conseguenza una agenzia e un agente immobiliare che si occupano di mettere in comunicazione le due parti della trattativa. Può inoltre servire un avvocato per alcune pratiche legali e, nel caso di pura speculazione atta alla compravendita con tanto di ristrutturazione vanno considerate le spese di lavoro di una eventuale impresa edile.

Le spese nel dettaglio

Per avere un’idea più chiara dell’ammontare delle spese alle quali dovremo far fronte, consideriamo che mediamente un notaio prende una quota che oscilla tra i 1000 e i 2000 euro. L’agenzia immobiliare spesso non prende meno del 2% del valore di un immobile. Spese bancarie e d’acquisto ammontano a loro volta anche a diverse centinaia di euro, molto spesso migliaia, e ancora l’imposta di registro, notoriamente onerosa, di nuovo, il valore in termini assoluti è strettamente legato al valore stesso dell’immobile.

I rendimenti attesi

Nel settore immobiliare va tenuto conto delle spese e del capitale impiegato per finanziare l’investimento. Il rendimento viene calcolato secondo due parametri distinti tra loro che sono il ROE e il ROI. Nel primo caso, acronimo che sta ad intendere Return on Equity, si osserva il ritorno dell’investimento in rapporto al capitale effettivamente investito di tasca propria nell’acquisto di un bene immobile. Nel secondo caso invece, il Return on Investment, indica il rapporto tra utile e capitale investito.

Le diverse tipologie di investimento immobiliare

Le tipologie di investimento immobiliare sono numerose e sfaccettate tra loro, alcune più conosciute di altre e in alcuni casi non viene richiesto il reale esborso di capitale. Passiamo quindi in rassegna alcune delle forme di acquisto immobiliare tra le più conosciute e comuni.

Acquisto sul mercato libero

Il primo caso, quello ovviamente più comune è l’acquisto sul mercato cosiddetto libero, ovvero si procede all’acquisto di un immobile cercando di trovare un’offerta e quindi un immobile a prezzo scontato rispetto all’effettiva quotazione di mercato di uno stabile di pari livello. Può infatti succedere che il venditore abbia fretta di liquidare il proprio immobile per una serie di ragioni, il timing in questo senso potrebbe fare la differenza e si potrebbero fare grandi affari. I pro di questa situazione sono sicuramente la velocità di esecuzione della transazione e il prezzo competitivo che pone l’acquirente in una buona posizione per effettuare arbitraggio sulla vendita. Il contro più grande è sicuramente la fortuna e le tempistiche adeguate, non sempre infatti domanda e offerta di questo genere coincidono. Inoltre magari non si tratta di un vero e proprio affare ma solo di una facciata e in realtà gli interventi strutturali da fare sono parecchi, senza contare che gli appartamenti in città e zone di rilievo difficilmente vendono svenduti.

Le aste immobiliari

Una opportunità concreta ma che molto spesso nasconde insidie e situazioni non semplici da gestire. L’asta immobiliare è un metodo che ciclicamente torna essere comune e popolare per l’acquisto di un immobile. Negli anni post crisi 2008 questo metodo aveva conosciuto una discreta espansione. Generalmente si parte da un’offerta in busta chiusa e si inizia l’asta dal valore più alto di tali buste pervenute al banditore. Spessissimo gli immobili in questione versano in condizioni piuttosto malconce, inoltre l’offerta va esclusivamente basata sulla perizia di un esperto e in alcuni casi di un rapido controllo visivo che potrebbe impedire la reale valutazione e interpretazione delle condizioni dell’immobile stesso. Sempre meglio affidarsi a professionisti del settore e farsi guidare passo per passo nel momento in cui decidiamo di intraprendere questa via per l’acquisto dell’immobile.

La cessione del compromesso

Tipologia di operazione che talvolta accade di rado per via della complessità e del concatenamento di differenti situazioni che si devono verificare con modi e tempi adeguati. L’acquisto avviene tramite l’emissione di un contratto preliminare tra compratore e venditore, in cui il primo si impegna ad acquistare ad un centro momento e in un certo luogo l’immobile in essere. Tale contratto di natura preliminare viene chiamato compromesso proprio perché compromette ambe le parti. In questa situazione è bene avere contatti con agenti immobiliari in grado di piazzare l’immobile in un arco temporale limitato, inoltre la mera speculazione di questo metodo non velocizza il processo di messa in sconto della casa da parte del potenziale venditore. Ancora una volta per operazioni di questo tipo è assolutamente fondamentale farsi affiancare da qualcuno in grado di operare in un mercato fortemente specializzato e articolato.

Altre tipologie di operazioni immobiliari

Tra le altre operazioni di natura immobiliare ricordiamo:

stralcio immobiliare, estremamente complessa in quanto le parti in gioco sono numerose e molto diverse tra loro, con tempi e interessi discordanti;
l’acquisto del credito immobiliare: in questo caso l’investitore si sostituisce al creditore nella ripartizione del credito nel momento in cui l’immobile viene venduto.

Forme di investimento immobiliare alternative

Come abbiamo visto fin qui, l’acquisto e più in generale le operazioni di carattere immobiliare hanno una peculiarità legata ai grossi capitali iniziali che spesso impediscono l’accesso a questa tipologia di mercato da parte di un investitore medio. Un modo per aggirare questo problema potrebbe essere, ad esempio, tramite i fondi immobiliari. Questi fondi di solito raccolgono capitale e lo investono in immobili di vario genere, non solo residenziale ma anche commerciale. Gli investitori in questo senso possono partecipare anche con piccole quote senza necessariamente doversi dotare di grandi capitali. Un altro aspetto molto interessante a tal proposito è la tipologia di gestione che ne consegue, ossia relativamente passiva nella maggior parte dei casi. Inoltre la diversificazione in questa specifica tipologia di investimento sarebbe concreta, in quanto si spazierebbe sia dalla destinazione d’uso degli immobili in portafoglio, sia alla differente posizione geografica, diversa metratura, e molto altro ancora.

Le piattaforme Fintech legate al mondo degli investimenti immobiliari

Negli ultimi anni con l’avvento di applicazioni e siti sempre più intuitivi ed in grado di risolvere problemi o migliorare servizi molte persone hanno avuto la possibilità di partecipare anche con piccole quote a situazioni di investimento molto interessante. In questi termini la nuova frontiera della raccolta di capitale ha toccato in modo importante se non preponderante il settore immobiliare. Il crowdfunding immobiliare, ad esempio, è oggi una realtà consolidata in molti paesi e su molte piattaforme diverse tra loro. Si tratta di un sistema per finanziare operazioni immobiliari ricorrendo ad un’ampia base di finanziatori, queste raccolte avvengono per la maggior parte sul Web tramite l’uso di piattaforme dedicate. Gli investitori in questo modo anche con piccole somme possono contribuire all’investimento e ottenere così un ritorno sull’investimento fatto. Spesso i costi di gestione sono molto bassi e c’è un grande potenziale per la differenziazione degli investimenti in essere.

I REIT immobiliari

Acronimo di Real Estate Investment Trust, si tratta di società attive nel mercato immobiliare. Sono simili ai fondi di investimento immobiliari che consentono quindi una partecipazione liquida al mercato immobiliare. I requisiti per queste società sono talvolta abbastanza stringenti. Il 75% del capitale deve essere investito in immobili, liquidità o titoli governativi. Il 75% del fatturato deve provenire dagli immobili e dalla loro attività, affitti e vendite principalmente. Devono avere una amministrazione valida e riconosciuta, avere almeno cento azionisti e il 90% del reddito imponibile dev’essere percepito dai soci in forma di dividendo, inoltre le quote devono essere diluite in un importante numero di soci, il 50% non può essere infatti detenuto da meno di cinque persone. Ancora una volta la gestione semplice e diversificata di questo strumento consente di mantenerne bassi i costi di gestione senza grossi pensieri, esistono infatti dei REIT sottoforma di ETF, questi tra i preferiti dagli investitori per via di praticità ed economicità.

Conclusioni

Gli investimenti immobiliari consentono di investire in un bene che mantiene o incrementa il proprio valore nel tempo ed è sempre e comunque un bene tangibile e fruibile in ogni momento. Gli immobili possono essere modificati e ristrutturati, accrescendone così ulteriormente il valore, difficile pensare di poter fare tutto ciò con tipologie di investimento di natura mobiliare. La tassazione è minore rispetto alle plusvalenze finanziarie che in Italia vengono tassate al 26%. Oltre ai lati positivi ce ne sono diversi negativi, sicuramente c’è una barriera all’entrata per molte persone in quanto gli investimenti iniziali non sono indifferenti, ma forse la questione più delicata è che il bene immobiliare è per sua natura estremamente poco liquido, venderlo infatti può essere molto difficile e con il tempo e una cattiva gestione potrebbe addirittura divenire un debito.